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一、“线上卖房”热潮

2020年1月26日，中国房地产产业协会向会员单位和全行业发出倡议：房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。为了防止疫情蔓延，响应国家号召，越来越多的房地产企业开始走“线上卖房”的销售模式，通过VR全景看房、直播卖房、在线登记、网上验资、电子签约等方式在线发挥传统售楼处的作用，这不仅是房地产企业在特殊时期下的创新模式，也是未来科技在销售上的升级体验。由于线上销售的特殊性，这种模式从宣传到收集客户信息再到网上签约，作为房地产企业来说，每一步都至关重要且蕴藏着法律风险，下文将重点列举其中的特别注意事项。

二、特别注意事项

线上销售模式区别于传统销售模式的特征主要是销售形式的变化，实质内容上并无改变，对于房地产企业来说，遵守房地产开发、经营、管理相关的法律法规仍是基本要义。

1.还原房屋信息

类似VR全景看房的模式使用了先进技术可以让客户足不出户即体验到实地看房的感受。客户往往希望对于房屋的坐落、朝向、层高、结构、配套设施、质量等全方位的信息都有所了解，而房屋的价格又较一般商品高出许多。因此，真实、完整的还原房屋信息是关键。

无论是VR全景看房、置业顾问直播卖房还是在线向客户展示的各种房屋信息都属于在线广告的范畴，需符合《房地产广告发布规定》的要求，其所体现的房源信息需准确、真实，不得欺骗、误导消费者，都需注意不可踩到房地产广告宣传的红线。举例而言，根据《房地产广告发布规定》第四条的要求，房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

2.保护客户信息

个人信息安全是互联网行业稳定发展的基础，也是线上销售正常进行的重要前提。房地产企业相较于一般客户来说掌握着优势资源和全面信息，双方处于信息不对称的地位，根据信息不对称理论，严重的信息不对称会造成拥有信息优势的一方会利用对方的不知情，侵害对方的利益而谋求自己的利益。作为客户信息的最终收集者和保管者应当对所收集的客户信息妥善保存，承担合法收集、保存、使用个人信息的义务。

《中华人民共和国刑法》第二百八十六条之一的拒不履行信息网络安全管理义务罪、《中华人民共和国网络安全法》、《全国人大常委会关于加强网络信息保护的决定》、《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯公民个人信息刑事案件适用法律若干问题的解释》、《互联网企业个人信息保护测评标准》等均对收集、保存、使用个人信息做了规定。例如：2012年12月28日通过的《全国人民代表大会常务委员会关于加强网络信息保护的决定》第二条要求，网络服务提供者和其他企业事业单位在业务活动中收集、使用公民个人电子信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意，不得违反法律、法规的规定和双方的约定收集、使用信息。网络服务提供者和其他企业事业单位收集、使用公民个人电子信息，应当公开其收集、使用规则。第七条规定任何组织和个人未经电子信息接收者同意或者请求，或者电子信息接收者明确表示拒绝的，不得向其固定电话、移动电话或者个人电子邮箱发送商业性电子信息。

总结而言，房地产企业在收集、保存、使用客户信息时需遵循以下四个原则：

（1）知情同意原则。体现在个人信息收集上包括两个层面的内容：一是，用户对于收集个人信息的目的、范围、方式等内容需要有了解；二是，基于了解前述内容的基础上，用户做出同意收集其个人信息的意思表示。

（2）合法且正当原则。一方面，房地产企业需要依照法律规定、行业规范或者其他正当理由收集、使用用户信息，另一方面，对于从其平台收集到的用户信息应当按照规定的目的和方式对信息进行利用，不得作出超出法律和合同约定的目的使用个人用户信息。

（3）必要原则。收集与使用个人信息的内容和范围也应当在确需收集的范围内对用户进行采集，不可滥用优势地位收集不必要的用户信息以谋取私利。

（4）公开收集原则，不仅要明示收集或使用用户信息的规则，还需明示其所收集或所使用的用户信息的目的、范围以及方式。

3.完善电子签约

经过网上看房、选房后，认购协议的签订完成才是房地产企业在线销售的最终目标。那么认购协议能否在线签订，其效力为何？

认购协议是在买受人和出卖人于签订正式商品房买卖合同前签署的，以买受人缴纳一部分定金，出卖人在一段时间内为其保留所选房屋为权利义务内容的合同。在具备有效的合格主体、当事人真实的意思表达、内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定、形式合法四个要件时，认购协议可以被认定为有效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第十一条约定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。通过在线方式签署的认购协议以数据电文的形式传送，应属于书面形式的合同。

电子签约不同于现场签约，需注意以下几个方面：

（1）签约前，需谨慎验证当事人的身份信息，可通过上传身份证、户口簿或采取人脸识别技术对当事人进行确认。

（2）对于合同文本的重点提示内容尤其是格式条款需采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识以提醒对方注意。

（3）对于合同生效要件的约定需详细具体。若通过电子签名或盖章方式作为协议的生效要件，建议选择权威的电子合同服务平台；若以缴纳定金或其余方式的，建议在合同中明确“本合同自定金到达出卖人账户时生效”或“本合同自某种行为或动作完成后开始生效”。

（4）签约完成后，对于以电子签约形式留存的档案需谨慎保管，建议房地产企业对于这部分资料统一管理和分类并及时备份，以作证据留存。

“线上销售”对于房地产企业来说是特殊时期的过渡措施，同时也是未来房地产销售的新方向，在线销售的过程合法化能让客户买的放心的同时为房地产企业吸纳客户、减少诉累。