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为应对新型冠状病毒感染疫情的扩散，近期国家及各级地方政府出台了一系列防控措施，包括延期复工、交通管制、严格管理人员进出等。种种措施的采取无疑使大部分企业无法从事正常的生产经营活动，在此情况下，如何减轻企业的经营负担成为亟待解决的重要问题。其中，如何应对疫情防控期间企业租赁用房产生的租金成本，是本文探讨的重点。本文将就疫情期间应对房租成本的措施、法律依据、适用情形、注意事项等进行分析，以期帮助贵司有效利用现有法规及政策规定，最大限度地保障己身权益。

一、已经出台的租金减免政策

为降低疫情防控期间的企业运营成本，北京、上海、天津等地纷纷出台了租金减免政策，要求国有企业对承租其国有经营性房产的企业，减免征收房租。各地政策对适用对象（有的地区明确限于中小企业等）、减免条件、减免金额等的规定不尽相同，本文以附表的形式收集和整理了全国主要地区的房租减免政策，供贵司参考使用。

二、无明确政策依据情况下的租金减免

对于承租国有经营性房产企业之外的承租方，原则上不能直接依据上述政策要求出租方减免租金。此类承租方需要根据租赁合同的约定、以及疫情对企业生产经营活动的具体影响，就租金减免等事宜与出租方进行协商。本文在参考非典型肺炎（“非典”）期间典型案例的基础上，结合当前政策，针对疫情防控期间承租方应如何缓解租金压力进行分析并提供初步建议。

(一) 非典期间，多数租赁合同通过公平原则/情势变更实现租金减免

2003年非典期间，国家及各地政府采取的管控措施，也给不少企业的生产经营带来困难，引发了大量的租赁合同纠纷。

对于非典期间的合同履行问题，最高人民法院明确提出，因非典疫情原因导致按原合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据具体情况、适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情影响致使当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照不可抗力的规定妥善处理。据此，非典期间法院用于调整合同履行情况的法律依据主要包括公平原则/情势变更和不可抗力。

从司法案例来看，受到非典疫情及政府管控措施影响的承租方，通过公平原则/情势变更获得不同程度的租金/责任减免是最常见的处理方案，具体来说：

1. 大部分案例认为，基于公平原则，应由出租方与承租方共同承担租金损失；或直接支持承租方的请求，对承租方的租金予以免除。

2. 少数案例认为，非典期间虽对企业的经营活动造成了很大冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且非典持续时间较短，出租方不能因此拒付租金、物业管理费等，但无需就此支付违约金。

3. 极少数案例认为，非典期间造成的停业属于正常的经营风险，不应由出租方承担，因此对承租方要求减免租费的主张不予支持。

(二) 疫情防控期间承租方缓解租金压力的措施分析

1. 新冠疫情及政府采取的管制措施原则上构成不可抗力，多地法院也明确认可根据公平原则对受疫情影响的合同进行调整，但某一租赁合同能否直接获得租金减免仍需个案判断。

对于此次新冠疫情及政府管制措施的性质，全国人大法工委发言人臧铁伟在2月10日答记者问时明确表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。此外，包括上海、江苏、重庆、内蒙古等在内的多地法院也纷纷出台文件，认可通过公平原则/情势变更、及不可抗力等制度对受疫情影响的合同履行情况予以调整。

公平原则是中国民法基本原则之一，是许多民商事法律制度设计的基石和导向，情势变更制度则是基于公平原则而对合同履行结果显示公平的情形进行调整的一项重要工具。《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》（“《合同法解释二》”）第26条对情势变更制度进行了明确规定，该条款指出，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人而言明显不公平或者不能实现合同目的，可根据公平原则对合同进行变更或解除。

不可抗力则见于《民法总则》第180条及《合同法》第117条，根据该等规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
尽管有上述规定，对于具体租赁合同而言，是否构成不可抗力、或情势变更，以及承租方是否因此而有权要求解除合同、减免租金、或采取其他方式，仍需要综合考虑各方面因素来予以具体判定，如当事人之间的约定、疫情的发展阶段、管制措施的内容及严格程度、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系等。

2. 疫情防控期间承租方缓解租金压力可能采取的措施

承租方在综合判断企业生产经营受疫情影响以及管控措施的严格程度等因素的基础上，选择与出租方就减免租金、变更合同履行方式等进行协商。但是，在协商尚未达成一致的情况下，承租方应尽可能依约付款，避免产生不必要的违约责任。如果出现需要解除租赁合同的情形，应根据合同约定和法律规定谨慎行使单方解除权。

（1）与出租方协商减免租金

如上文所述，承租方能否要求减免房租取决于疫情及管制措施对合同履行的影响、所受管制措施的严格程度等，具体来说：

A. 受疫情影响严重、或因明确管制措施导致无法使用租赁房屋的，依据公平原则而减免租金的可能性相对较大。如根据政府要求而暂停或中止营业的经营性娱乐场所，因交通管制、不批准复工而导致无法实际使用的办公或生产经营场所等。

B. 租赁物可以使用、但承租方受疫情影响而收益受损的，存在减少部分租金的可能性。例如虽未被要求停止暂停营业、但因疫情而导致消费者急剧减少的经营性娱乐场所，或虽复工、但多数员工因交通管制或隔离政策无法正常返工的办公或生产经营场所等。

C. 基本未受疫情影响的，减免租金的可能性非常小。例如用于居住的房屋，生活超市、快递站点等不受迟延复工限制的企业等。

整体来说，如贵司确实因疫情及相应管控措施而受到不利影响，无论是事实上无法使用租赁物，还是虽可以使用、但仍在一定程度上受疫情影响，均可以在综合评估之后，首先尝试与出租方协商减免租金。减免租金的范围及时间可以在一定程度上参考当地国有企业的租金减免政策。但是，在租赁物仍可使用的情况下，获得租金减免的可能性及减免程度都会相对降低。这种情况下可以考虑通过变更合同履行方式等来保障自身权益。

（2）与出租方协商变更合同履行方式

除依据公平原则要求承租人减免租金外，尝试与出租方变更合同履行方式也是承租方可以考虑的应对措施。比如，可以与出租方协商将付款方式由押一付三变更为押一付一，或是延长租金支付期限、采取分期支付等方式，缓解企业面临的租金压力。

（3）在未协商一致的情况下，擅自迟延支付租金存在一定风险

根据相关法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应部分或全部免除责任。对此，非典期间也有案例在不认可减免租金的情况下，免除承租方迟延支付租金的违约金。但是，我们认为在未与出租方就租金事宜达成一致的情况下，迟延支付租金仍具有一定风险。理由在于：免除责任的前提是因不可抗力不能履行合同，而承租方在租赁合同项下的义务主要是支付租金，是一种金钱债务，一般情况下金钱债务不会因疫情影响而无法履行。事实上，司法实践中，也有案例认为，金钱债务迟延责任不因不可抗力而免除。

因此，在未就租金问题与出租方达成解决方案的情况下，建议贵司尽可能如期支付租金，避免因此产生不必要的违约责任。

（4）租赁合同未约定时，应谨慎采取解除合同的措施
如果存在无法继续履行租赁合同的情形，解除合同是承租方的选择之一。需要注意的是，即使疫情及相关管控措施被认定为不可抗力事件，也并不必然导致承租方有权单方解除租赁合同。一般来说，因不可抗力而主张单方解除合同通常有两种途径：

其一是依合同约定解除，即在合同中明确约定承租方在遭遇不可抗力时享有解除权的，承租方可以依合同约定解除，但这种情况下承租方必须严格遵守合同所约定的条件和程序，如不可抗力事件的持续期间、通知义务等。

其二是依法律规定解除，即依据《合同法》第94条规定解除合同，但前提是不可抗力已达到致使合同目的不能实现的程度。

从目前各地法院的态度来看，出于稳定市场的目的，对于解除合同还是持有相当谨慎的态度。无论是在非典期间，还是在目前已结案的新冠疫情相关案件中，极少看到根据《合同法》解除合同的情况。绝大多数案件中，法院认为，疫情虽对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，承租方无权以不可抗力为由要求解除合同。

基于此，如果合同有明确约定，承租方可以在严格遵守合同约定的情况下依约解除合同；在没有明确约定的情况下，法定解除则存在较大风险，需要谨慎。

三、疫情防控期间企业应对租金成本的几点建议

1. 及时了解所在地区有关租金减免的政策措施，确认租赁物业的出租方（如是否属于国有企业等）、自身企业类型、租赁房屋的性质用途等是否属于当地政策要求的应予减免房租的情形。如是，建议承租方积极与出租方协商，要求依据政策减免租金。

2. 不属于政策规定的应予减免租金的情形的，承租方应在第一时间确认企业受政府疫情防控措施影响的程度，并梳理租赁合同中关于不可抗力、租金减免等条款的具体规定。根据租赁合同的约定和企业的实际情况，确定应对措施和谈判方案，如是否解除合同、是否请求减免租金、是否变更合同履行方式等，并积极与出租方就租金减免等事宜进行协商。

3. 及时向出租方告知企业情况，与出租方协商应对方式，这一过程应注意：

（1）及时留存影响贵司使用租赁房屋的证据，如政府有关部门颁布的防控政策文件以及业主或物业管理企业等发布的限制人员进出等规定。

（2）与出租方的所有沟通应尽可能以书面形式完成并附上企业经营受疫情影响的相关证据，同时注意留存与出租方的协商记录。如双方协商达成一致，应尽快形成书面文件。

（3）在协商无果的情况下，应尽可能按照租赁合同的约定支付租金，避免承担违约责任。同时，可以考虑向法院提起诉讼，在司法介入的情况下解决租金减免问题。

（4）行使单方解除权务必谨慎。