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上篇文章我们简述了在新的法律和政策背景之下，非加拿大公民和居民在加拿大购房置业的要求和限制，简言之，尽管投资置业的窗口在不断缩小，但在加拿大房价仍有很大上涨空间的背景下，合法购房置业仍具可行性。本文将进一步探讨在加拿大购房置业时，房屋买卖与过户方面应当注意的法律问题。

01 房屋交易必须通过律师完成吗？

与中国不同，在加拿大购房必须通过律师来完成。确切地说，房屋交易由卖方律师和买方律师共同完成。当房屋交易双方达成意向后，买卖双方的律师就开始接洽。通常，房屋交易文件由买方负责准备，买方签字之后，再交由卖方律师安排卖方签字。由于加拿大是联邦制国家，财产相关法律规定由各省自行制定，故省与省之间有可能存在差异。以加东地区房价增长快速、吸引广大投资者的主要省份之一——爱德华王子岛省为例，一般性房屋交易需要的法律文件如下：

（1）房屋买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)

（2）地契(Deed)包括房屋四至;

（3）交易凭证 (Bill of Sale);

（4）卖方配偶权益宣誓声明书(Affidavit of Spousal Status and Interest)

上述文件中，房屋买卖合同由买卖双方签署完毕之后（可以电子方式签署），买方律师负责准备地契、交易凭证和卖方配偶权益宣誓声明书。需注意，地契是房屋所坐落土地的所有权转移证明文件，地契上不标注房屋信息。

在地契中，通常设立一加元或五加元作为对价(consideration)。熟悉合同法的人都知道，对价是与要约和承诺同等重要的确保合同成立的必须要素，即合同必须存在价值交换，且不要求等值。上述地契文件中设定的一加元或者五加元的对价，便是对英美法中作为合同成立必须要素——对价的最佳诠释。

在加拿大律师执业生涯中，处理房屋交易法律业务时，我时常被问到，为什么卖方价值百万的房产仅以五加元出售，对此，最佳解释是，这里的五加元不是房屋成交价格，而是对价金额，正因为存在价值交换(exchange of value)，合同得以成立。

对于上述第四项文件——配偶权益宣誓声明书，其作用在于证明所售房屋并非家庭法所规定的家庭居所。家庭居所是加拿大很多省法律规定予以特殊保护的房产，旨在确保家庭有房可住，此类房产一般可免于被法院强制执行，一方不同意出售，配偶另一方也无权出售。通过该宣誓声明书，房屋卖方需证明该房屋并非家庭居所，也从未被用作家庭居所，同时配偶另一方（如非共同出售人）同意此房屋买卖。

02 为什么合同上没有对房屋本身的描述？

在加拿大投资买房与在中国国内购房的另一个重大区别是，即使在房屋买卖合同中，也不存在对房产的详细描述。

房屋买卖合同中，常见条款包括买卖双方的基本信息，如姓名、地址和联系方式，房屋的地址、邮编和地块编号（PID Number），房屋成交价格、定金金额、验房条款以及其他预设条件。

这里的预设条件包括房屋买卖合同依买方是否可以获得房屋贷款而生效，即如果买方在约定期限内无法获得房屋贷款，合同解除，定金退回，双方各不担责。

在实践中，其他预设条件还包括卖方承诺在一定期限内完成房屋内特定设施或部分的修复，合同生效取决于买方是否可以顺利销售其自有房屋等。房屋买卖合同中有时候会包含对房屋内设施和不便移动电器的描述，如冰箱、洗衣机、干衣机、洗碗机、炉灶、抽油烟机等，但唯独缺少对房屋自身的描述。

买方在房屋买卖合同中不会看到诸如“木质结构两层小别墅、四个卧室三个洗手间、带地下室”等内容。这也是很多初次在加拿大购房的国内投资人比较困惑的地方，即如果没有对于房屋自身的描述，出现争议该怎么办？在加拿大购房时，一般在买方确定购买签约之前，会一次或多次探访检查所购房屋，并在此基础上按照房屋现有状态签约，而非通过合同条件进行约定。对于无法亲赴加拿大看房的投资者，可委托当地朋友或律师代为检查房屋。

03 房屋交易的具体流程是什么？

上述所列文件只是通常房屋交易中所需的主要法律文件，对于新移民（购房资格情况不明者），如果购房购地，卖方可能还会需要其提供证明其不属于《购房禁止令》所列的禁止购房人的宣誓声明书。当然，这也是由买方律师起草并安排买方签署之后提交给卖方律师。

在准备法律文件的同时，对于购房款，买方可先将其存入买方律师的监管账户(trust account)，如果在买卖合同签署时买方已支付定金，则扣除定金金额。

律师事务所的监管账户是根据相关法律和省律师协会要求在银行单独开设，用于存储客户资金的银行账户。监管账户的进出账受律师协会的严格监管，且每年都要进行审计，以确保客户资金不被盗用、挪用。

买方律师收悉购房款后，应在约定的交割日(closing day)，将此购房款以支票的方式提供给卖方律师，同时卖方律师将上述签署好的文件和房屋钥匙与买方律师交换。交换后，房屋即完成交割，买方获得房屋所有权。

房屋交割完成，但是房屋交易尚未结束，买卖双方的律师还要进行以下的工作：

对于房屋交易所涉及的款项，双方律师都需要向各自当事人提供款项调整明细表(Statement of Adjustments)，其中所列内容包括买方实际支付的房款，卖方律师代为偿付的地税金额、水费金额、房屋中介费金额，买方律师支付的房契登记费金额，各方律师费等，以便买卖双方充分了解款项的支付和使用情况。

为避免卖方在私下交易中收悉房款之后不辞而别，不支付必须支付的地税、水费、房契登记费和律师费等，房屋买卖交易必须通过律师进行。如果卖方在所出售的房屋上存在房贷的，则卖方律师在将购房款支付给卖方之前，还负有代其一次性清偿房贷的法定义务。卖方律师需联系贷款银行或金融机构，此处过程较为复杂，且不同的银行和金融机构处理方式不同，限于篇幅，不再赘述。

04 我的大红本（房产证）在哪里？

令很多初来加拿大投资置业的投资者感觉到惊讶的是，在加拿大购房之后，不会得到政府颁发的房屋所有权产权证书，即国内常说的大红本。从律师事务所获得的交易文件也多是复印件，大家会疑问：这些复印件有效吗？如何证明自己是房屋的合法所有人？答案其实很简单，为避免文件造假，加拿大自1886年开始施行Torrens房屋产权系统，将向房屋所有人颁发地契的方式变更为统一登记。近代各省纷纷建立了Torrens系统的网上查询数据库，根据房屋的地址和所有人姓名，可轻松查询到房屋的权属信息，且网上的记录实时更新，在避免制作假房产证的同时，也避免了一房两卖等问题的发生。此外，房主从当地地税局收悉的地税单也是房屋产权的证明，地税单上所载姓名就是该房地产的合法所有人。

05 真的“风可以进、雨可以进，国王不能进”吗？

对于在崇尚私人财产神圣不可侵犯的西方购房，不少投资者存在一些误解，其中最典型的就是大家耳熟能详的“我的房产‘风可以进、雨可以进，国外不能进’”(英国辉格党政治家、第九任英国首相William Pitt在1763年所述，原文为：The poorest man may, in his cottage, bid defiance to all the forces of the Crown. It may be frail; its roof may shake; the wind may blow through it; the storm may enter, the rain may enter, but the King of England may not enter)。但在加拿大购买房产真是这样吗？其实不然。对于很多房屋，买方在签署地契的同时，会得到一份叫Restrictive Covenants的文件，中文无确切翻译，姑且可以将其称为《小区公约》。

在此份文件中，对于该地块、该房产的使用有非常明确的规定，如房屋的类型，可以是独栋、双拼但是不得构建简易房屋、活动房、帐篷等；再如房屋的使用，如在开放式后院遛狗须系狗绳，不得在房屋四周树立除了房屋中介吉屋出售牌子之外的牌子，不得在阳台上晒衣物，不得在车道上修车等约定。同时，对于房屋用途，比如仅为住宅，不得进行商业使用等都做出了明确约定。还有的更细致，对何时需要剪草、下雪需要除雪等都做出了明确约定。

有人会问，如果不遵守会有什么后果？通常在市政府会设立专门的部门和人员（有些设立在警察系统中）负责受理不遵守小区公约的投诉和处罚，此类执法人员称为By-law Enforcement Officer。执法人员接到相应投诉后，会进行调查，并要求房屋所有人限期整改，如果拒不改正，他们会采取行动，比如委托第三方处理，并要求房屋所有人支付费用；情节严重的还可以处以罚款。

综上所述，在加拿大投资置业，需要事先了解当地的法律法规和相关情况，并委托当地律师进行房屋买卖交易，以避免由于不了解、不熟悉当地法律、情况甚至文化风俗所带来的各类风险，从而最大程度地保证投资的安全性和财富的保值增值。