ag真人国际官网

引言

2025年4月2日，北京市通州区不动产登记中心内，70岁的田女士完成了一项具有里程碑意义的操作，将其名下位于通州区的一套商业房产置入信托计划，并在不动产权证书附记栏明确标注“不动产信托财产，信托产品名称：国投泰康信托—特殊需要信托1号”。这是北京市首个成功落地的不动产信托财产登记案例，也是全国首例住宅类不动产信托财产转移登记项目。

田女士的儿子是一名自闭症患者，40年来始终需要母亲的贴身照料。随着年龄增长，田女士开始担忧自己离世后儿子的生活保障问题。传统的遗产继承模式存在明显缺陷，房产作为遗产由限制民事行为能力人继承后，可能因监护人失责或家庭纠纷导致资产被侵占。而不动产信托的出现，为这一困境提供了创新解决方案。通过将房产置入信托，田女士实现了两大目标：既能由信托计划为儿子提供稳定的居住场所；未来房产变现后，又能将信托资金定向用于支付儿子进入专业照护机构的终身费用。

这一项目的成功落地，标志着北京在全国率先实现不动产信托财产登记全场景落地。本文我们将针对不动产信托落地的相关法律问题作初步探讨。

一、政策解读：顶层设计与地方实践的双重突破

（一）国家战略的顶层赋能

北京不动产信托的突破性进展，离不开国家层面的战略部署。2023年11月18日，国务院在《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》中明确提出，“在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制”。这一表述为北京开展不动产信托财产登记试点提供了政策依据，也为全国信托财产登记制度的完善奠定了基础。

2025年1月27日，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，进一步强调建立健全信托财产登记制度，推动非资金信托财产登记落地。这一系列政策文件的出台，标志着不动产信托从理论探索走向实践操作，成为国家金融改革和服务业开放的重要抓手。

（二）地方政策的精细化落地

北京市以“制度创新+流程再造”为核心，推动不动产信托财产登记政策的精细化实施。2024年11月30日，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称《通知》），明确了不动产信托财产登记的三大核心机制：

1.登记流程标准化

确立“预登记—签订信托文件—不动产转移登记”的“三步走”流程。信托机构需在中国信托登记有限责任公司完成产品预登记，取得唯一产品编码；委托人与信托机构签订信托文件后，共同向不动产登记机构申请转移登记，登记完成后在不动产权证书附记栏标注信托产品名称，从法律层面明确财产权属。

2.财产隔离法定化

根据《中华人民共和国民法典》物权编规定，不动产权利的设立、变更需依法登记生效。通过在不动产权证书上标注信托财产属性，信托财产与委托人、受托人自有财产实现法律隔离，有效防范财产被侵占、挪用或强制执行的风险。

3.跨部门协同常态化

不动产信托登记涉及金融监管、自然资源、税务、民政等多部门协作。以田女士案例为例，通州区政府牵头组织信托当事人、行业专家、律师进行专题研讨；区不动产登记中心与税务局协同解决确权登记和税收征管问题；区发改委、民政局分别从金融业发展和民生保障角度提供支持，形成“政策衔接—流程优化—服务保障”的全链条工作机制。

（三）税收政策的阶段性突破

尽管《通知》未完全解决不动产信托的税收成本问题，但通过明确“仅需提交契税完税凭证”的要求，为后续政策优化预留了空间。在田女士案例中，房产过户仅需缴纳契税，避免了传统模式下增值税、所得税等多重税负叠加的问题。目前，北京市已向监管部门提交专项建议，推动建立“实质课税”原则下的税收框架，未来有望通过税制改革进一步降低信托设立成本。

二、功能解析：从风险隔离到普惠民生的多维价值

不动产信托的核心价值在于通过法律架构设计，实现财产管理与社会治理的深度融合。以下从四大维度解析其功能：

（一）特殊群体终身照护保障

据北京大学医学部研究，中国孤独症患者超过1000万人，加上其他限制民事行为能力人群，特殊需要家庭规模庞大。不动产信托为这类家庭提供了刚需解决方案，其风险隔离功能可有效防范监护人失责、财产纠纷等问题。

针对残障人士、失能老人等特殊群体，不动产信托可提供定向、可持续的保障。以田女士案例为例，信托计划通过三重机制确保受益人权益。一是，居住权保障，信托文件明确受益人对房产的终身居住权，未经监察人同意不得处置；二是资金定向管理，房产变现后，信托资金仅用于支付受益人照护费用，避免资金被挪用；三是多方监督制衡，受托人（信托公司）负责财产管理，继受行权人（田女士指定的亲属）下达操作指令，监察人（专业律师事务所）履行监督权，形成“三权分立”的治理结构。

（二）财富代际传承优化

传统继承模式易引发财产分割、子女挥霍等问题，而不动产信托可通过个性化条款实现精准传承。其一，委托人可在信托文件中明确房产不得出售，仅允许家族成员居住使用，避免多子女家庭因遗产分割导致祖宅流失，实现祖宅保护；其二，委托人通过设置条件条款，如将信托收益与子女教育、公益捐赠挂钩，推动家族精神传承；其三，信托期限可跨越数代人，实现“生前传承”和“动态管理”，规避遗嘱执行中的不确定性。

（三）房产养老金融创新

不动产信托为“以房养老”提供了新路径。一方面，委托人可在信托文件中约定终身居住权，同时将房产收益权或未来处置权委托给信托公司管理；另一方面，委托人可以约定将房产出租或变现后的收益用于支付养老费用，形成稳定现金流。

（四）婚姻家庭财产硬核保护

针对“婚姻洗房”等问题，不动产信托可有效隔离婚前财产风险。父母为子女购置婚房时，可将房产置入信托，子女仅享有使用权，所有权归信托计划。若子女婚姻破裂，房产及处置收益仍属于信托财产，避免被分割。此外，信托文件可设置“动态调整条款”，如当子女离婚时自动调整收益分配比例，进一步保障家庭财产安全。

三、实践路径：从政策落地到生态构建的全链条操作

北京不动产信托的实践创新，为全国提供了可复制的“首都样本”。

（一）“三步走”标准化操作流程

1.信托产品预登记

信托机构在中国信托登记有限责任公司完成产品预登记，取得唯一产品编码和预登记通知书。这一步骤确保信托产品的独立性、合规性和可追溯性，解决“信托公司与固有资产混同”担忧，如此次“通州样本”田女士的房产纳入信托后，即使其个人面临债务风险，房产仍受《信托法》保护，不得被强制执行，实现了资产风险的隔离。

2.信托文件签订与财产转移

委托人与信托机构签订信托文件，明确信托目的、财产管理方式、收益分配规则等核心条款。双方持契税完税凭证、信托文件、预登记通知书等材料，向不动产登记机构申请转移登记。登记完成后，不动产权证书附记栏标注信托产品名称，完成权属公示。而值得注意的是，不动产权属证书仅在附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称”，物权仍登记在信托计划名下，避免传统交易过户的税费负担（如契税、增值税），登记成本降低90%以上，实现了附记代替权属变更。

3.持续管理与风险控制

信托公司需定期向委托人、受益人披露财产管理情况，接受监察人监督。对于特殊需要信托，还需引入医疗、法律等专业机构，确保信托目标的实现。在田女士案例中，从预登记到完成产权过户仅耗时一个半月，较传统模式效率提升显著。

（二）构建配套机制建设

1.打造专业服务体系

不动产信托有望在律师、信托公司等服务机构的专业推动下，成为守护家庭财富、促进企业稳健发展的强劲“新引擎”，引领财富传承步入“精准规划、法律护航”的崭新时代。其中，律师事务所需要综合信托法、物权法、税法等多领域法律，为信托文件设计、合规审查、风险防控及长期监管提供专业意见。第三方机构需要对不动产进行动态估值，确保信托财产价值与受益人需求匹配。而信托公司需具备不动产运营能力，可通过出租、改造等方式提升资产收益。

2.构建跨部门协作平台

不动产信托登记涉及金融监管、自然资源、税务、发改、民政等多部门。各部门需要打破行政壁垒，优化流程，压缩时限，积极推动创新性民生政策落地，建立多部门组成的协调机制，定期召开联席会议解决试点中的共性问题，形成“财产保护-专业管理-服务供给”的良性循环。例如，针对不动产信托的税收政策，北京市现已成立专项工作组，研究“实质课税”原则下的税制优化方案。

结   语

北京不动产信托的落地，不仅是金融工具的创新，更是社会治理理念的革新。通过将房产这一普通家庭的核心资产纳入信托框架，北京实现了“三个首次”突破，首次从法律层面明确不动产信托财产的独立地位，首次打通不动产信托登记的全流程操作，首次将信托服务从高净值人群扩展到普通家庭。正如田女士在完成信托登记后所说：“这个‘财产城堡’不仅守护了我的孩子，也让我看到了社会对特殊群体的关怀。”北京不动产信托的实践，正在书写金融服务民生的新篇章，为构建更加公平、可持续的社会治理体系提供了生动样本。